北宋政府是如何维持京城的低廉房租的

作者：吴钩

来源：作者授权 儒家网 发布

           原载于 “我们都爱宋朝”微信公众号

时间：孔子二五六九年岁次戊戌七月十三日丁亥

           耶稣2018年8月23日

北宋时期，东京开封生活着大量“京漂族”，他们没有财力购买房子，只好租房住。当时租房居住的市民非常之多，据历史学者杨师群估计，“北宋东京城内外，约有半数以上人户是租屋居住的。其中从一般官员到贫苦市民，各阶层人士都有”。换言之，汴京居民的房屋自有率才50%，这个水平跟今日美国城市的房屋自有率差不多。这也从侧面反映了宋代东京的繁盛。

好在，在京城租间房子甚是容易，因为东京的房屋租赁市场十分发达：满大街都是房地产中介，叫做“庄宅牙人”；“富家巨室，竞造房廊，赁金日增”，放盘招租的房屋很多；宋政府也向市场投放了大批公共租赁房，并成立一个叫做“店宅务”的机构来管理公屋。

北宋天禧元年（1017），左右厢店宅务名下共有23300间公租房；天圣三年（1025），公屋数目增加到26100间；熙宁十年（1077），店宅务辖下的公屋有14626间，别墅有164所，空地有654段。如果以东京常住人口20万户（100万人）、每户需要住房一间计算（古人说的一间房，不是指一个房间，而是指一开间），京师店宅务管理的公租房可以供应大约10%的东京人口居住。

现在的问题是，店宅务公屋的租金高不高，市井细民又是否租得起。恰好《宋会要辑稿》收录有两份左右厢店宅务公屋数目及租金收入总额的数据，所以不难计算出北宋京城的公租房的租金水平。

天禧元年（1017），汴京左右厢店宅务名下共有23300间公租房，当年收到租金共140093贯，平均每间房的年租金约6贯，月租金为500文钱；天圣三年（1025），京城店宅务辖下的公租房为26100间，当年的租金收入为134629贯，平均每间房屋的年租金约5贯多一点，月租为400多文钱。

大中祥符八年（1015）的一道减租法令也透露了店宅务公屋的租金水平并不高：“八年正月诏，市中延燔官舍，其修益讫移居者，免僦居二十日；应僦官舍居，赋直十五钱者，每正至寒食免三日之直。”当时，由于店宅务有一批公屋发生了火灾，朝廷决定，凡房屋被烧、需要搬迁整修的人家，可以安排在政府公屋免费居住二十天；凡租住店宅务公屋、日租金15文钱以下的贫困住户，逢正至寒食节，可免收三日房租。日租15文钱，月租即450文，跟我们上面的计算结果差不多。

每个月400～500文钱的房租，只是汴京公租房月租金的平均值。实际上店宅务放租的房屋各个档次的都有，既有寻常平房，也有比较高档的宅子，还有一些简陋的破屋。面向高收入阶层的高档公屋，月租肯定不止500文钱；而简陋的公屋，一般来说，只有低收入者才会租住，月租应该在500文以下，《宋会要辑稿》有载，“旧例，于本地内破得屋一间，日掠十钱者，月计四百。”月租才400文钱。

四五百文钱的月租金水平，放在11世纪的东京开封府，究竟是高了还是低了？不妨先跟当时开封府的私人房产租赁价格相比较。大中祥符年间，“卫国长公主尝请市比邻张氏舍，以广其居。……及询张氏，但云日僦钱五百，方所仰给。”张氏的宅第每日租金为500文，月租即为15贯。元祐年间，御史中丞胡宗愈租住“周氏居第，每月僦直一十八千”，月租18贯。可见汴京的高档住宅月租金当在十几、二十贯上下。

而一般的住宅赁价，每月少说也要几贯钱。皇祐年间，苏颂担任大理寺丞、馆阁校勘，“月俸共十七千，赁宅养马已费三之一”，17贯钱的三分之一即五六贯，当时养一匹马的费用大约每月2贯钱，扣除了养马成本，住房月租金需要三四贯钱。而店宅务的月均租金才四五百文钱，可谓低廉，其中月租400文左右的那部分房屋，实际上就是廉租房。

那么，对于汴京的中低收入市民来，每个月四五百文钱的房租又是否承受得起？这得参照他们的收入水平与当时的生活消费成本。根据多份宋代日工价样本以及程民生教授的研究，宋朝的一名中下层市民，不管是在官私手工业当雇工，还是给富贵人家当佣人，抑或是在城市摆个小摊做小生意，日收入基本上都在100~300文钱之间。而当时维持一名成年人基本温饱的日开支，大约是20文钱。每日15文钱上下的住房开支，相当于每天吃饭的费用，大致是市井细民日收入的十分之一，绝不算高。

因此，生活在汴京的中下层市民家庭，如果家中有一名劳动力每日能赚200文钱，或者家中有两名劳动力，每人每日赚100文钱，那么在刨掉衣食方面的必要开支之后，每月四五百文的房租，还是支付得起的。如果家庭日收入不足100文，则温饱堪忧，属于需要政府救济的“不能自存者”。

除了租金低廉，店宅务公屋的租户还可以享受到宋政府提供的一些优恤：

其一，店宅务不得随意增加房租。景德年间，“有司言，京师民僦官舍，居人获利多而输官少，乞增所输，许夺赁。若人重迁，必自增其数。”店宅务向朝廷报告说，京城市民租赁公屋，由于所纳租金低廉，导致店宅务收入过少。请求政府批准提高赁价，如果住户不同意增租，店宅务有权中止跟他们的租赁合约。这样，住户如果嫌搬家太麻烦，必会同意增加租金。但宋真宗拒绝了店宅务的这一请求：“岂不太刻耶？先帝屡常止绝，其申戒之。”

大中祥符三年，朝廷干脆立下一条法令：“在京店宅，自今止以元额为定，不得辄增数剗夺。违者，罪在官吏。”到了宋仁宗天圣年间，由于“店宅务积年亏少课利”，以致“失陷舍屋”，无力修葺，宋政府决定对“侵占官地、修盖屋舍、收掠房钱”的形势户增收房租，而对廉租房住户，则“虑其中有贫民供纳不易，宜特与免添长房钱”。

其二，开封市民租住店宅务公屋，房租从签约生效的第六日起算，前五日免租金，作为给住户搬家、收拾物件的期限：“每人户赁屋，免五日，为修移之限，以第六日起掠。”我觉得这是很人性化的规定。

其三，政府经常会宣布减免房租，如大中祥符四年（1011）九月，因阴雨连绵，宋真宗诏：“京城民僦官舍者，免其直三日”；次年（1012）正月，又“以雪寒，店宅务赁屋者，免僦钱三日”；大中祥符七年（1014）二月，又诏：“贫民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦值三日”。这里的“官舍”，即店宅务经营的公共租凭房。

其四，若是公屋需要拆迁，租户还可以获得若干“搬家钱”，补偿标准是同批拆迁私屋业主的一半。同时，政府划拨另一块官地，再修建公租房，“赁房廊舍，候将来盖造，仍依原间数拨赁”。

这便是宋代施行的公共租赁房制度。正是这一套制度使得底层平民得以用低廉的租金租赁到一间可供立足的房子。

责任编辑：姚远