【齐义虎】与其开征房产税，不如改行地租制

近期在某些城市试行开征房产税的话题被炒得沸沸扬扬，赞成者有之，反对者有之，对之抱有极大期望者有之，冷嘲热讽不看好者亦有之。关于为何要开征房产税目前有两种不同的说法。一种是说要平抑房价，增加房产的持有成本，通过降低投资收益期望来打击炒房客的投机行为；另一种说法是为了给地方政府寻找一个稳定的税收来源，进而逐渐改变现有的土地财政困境，以在未来保障地方财政的平衡与稳定。后者的潜台词似乎是说，只要开征房产税了，地方政府就可以不必靠卖地过日子了，这样炒地皮的现象也就遏制了，顺理成章地房价也就稳定下来了。这两个想法倒是都不错，只不过房产税能否做到这一点呢？下面让我们就来分别分析一下这两种理由。

先看第一个理由。据说房产税初定的税率为0.3—0.4%，比如一套价值200万的房子，每年所交的房产税最高也不过就是8000块而已。8000块钱很多吗？对于一个工薪家庭的自住房来说，每年需要额外开支8000块钱，还是有些多的。但对于炒房客而言，8000块在北京上海连半个平米都买不到，不过是毛毛雨而已。即使按照70年产权算下来，每套房子总共要支出的税金大概也不过只占到房价的21—28%，而房价一年甚至半年的累计增长率都比这个高，相比之下房产税对于炒房客又算得上什么负担呢？反倒是那些买房自住的平头百姓，在身负银行重债的情况下每年还要为自己的住房额外贡献出几千块大洋，郁闷呀！对于一个买房自住的老百姓而言，买房时遭遇的是房地产商的第一次盘剥，之后在按揭贷款时又受到银行的第二次盘剥，如今房产税的开征无疑将成为对于老百姓的第三次盘剥。第一次盘剥是一次性的敲诈，第二次盘剥是20—30年的房奴，第三次盘剥则是每年一次的吸血，可以算得上是层层扒皮、至死不已呀！房产税不仅击不退炒房客，反而加重了老百姓的负担，这种对于老百姓剪羊毛式的掠夺要到什么时候才能停止呢？

驳斥了第一个理由我们再来看一下第二个理由。我们承认，自从朱镕基时代分税制改革之后地方政府的财政状况面临着很多困难。于是借助着房地产市场，地方政府纷纷以土地一级市场垄断者的身份，通过土地出让金大量套现资金，以弥补其财政缺口。有些地方土地出让金的收入甚至已经超过了其税收，这不得不说已经形成一种畸形的收入体制。以现有土地财政的规模，早已超过了弥补税收财政缺口的需要，但疯狂的圈地运动在高额收益的刺激下早已停不下来。这也造成大量资金在财政预算体制监督之外的投资运作，在以GDP 为纲的政绩观支配下，一方面造成各地的重复建设和产能过剩，另一方面也造就了一大批的贪污腐败案件。为今之计关键是要遏制地方疯狂的土地财政，但开征房产税只不过为地方政府增加了一项合法税收，却并没有相应的限制其出卖土地的政策安排。换言之，作为地方政府，可以一方面坐收房产税，另一方面卖地套现照做不误。如此一来，苦的依旧是承担税负的老百姓。

总而言之，开征房产税对于炒房客和地方政府都不足以构成威胁，伤害的反倒是最为无辜的老百姓。古有敲骨吸髓，今有割肉吸血，真是亡百姓苦、兴百姓苦呀！如今高房价绑架了中国的经济和老百姓，就像过山车一样狂飙不止，其中的危险不言而喻。如果我们不能想办法使其减速缓行，总有一天中国会重蹈日本和美国的覆辙。而开征房产税既不能治标更不足以治本。可以说，中国的房地产业能否避免硬着陆而实现软着陆关系着整个中国经济的走势，因为它不光是一个产业的问题，而是涉及到整个资本市场和消费需求的大问题。

那么我们到底有没有办法走出目前这种恶性循环的困境呢？当然有，这个法宝就是我们中国的土地公有制。与资本主义国家的土地私有制不同，在我们国家，城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。土地公有制决定了我们没必要移植西方资本主义国家房地产税的调节模式，因为我们的购房者其实只有房产而没有地产，房屋产权人只是享有70年的土地使用权。换言之，在中国，房子是私人所有的，但土地还是国家的，只不过租给个人使用而已。在这种制度下，我们与其效法别人开征房产税，不如改变现有的土地出让金制度，实行逐年缴付的地租制。其基本思路就是把房价和地租分离，根据其不同的所有性质分别支付，进而实现平抑房价的目的。

我们现在买房子的时候其实支付的是两部分的款项，一部分是房子的价钱，另一方面是土地的70年租用金。房子一旦取得便成为个人永久财产，受《物权法》保护，其价格一次性支付还算合理。但70年的地租为什么也要同时一次性收取呢？若以30岁买房计算，99%以上的人根本活不到100岁，也就是说绝大部分人要为自己死后的房子继续支付地租，这明显是不合理的。而且为了提前70年支付地租，购房者不得不向银行贷款按揭，这又使得购房者不得不额外支付一笔高昂的利息，这也就是本文前面所说的第二次盘剥。按照2010年银行制定的五年以上贷款5.94%的利率，若是贷款100万，20年还贷累积要还给银行170万，是原来贷款额的1.7倍；若是30年，则更高达216万，翻了一倍还要多。如此重负不叫盘剥又叫什么？而银行大量放贷也加大了人民币通货膨胀的压力。

反过来再看作为土地所有者的另一方。在实际中收取地租的是地方政府，他们先是以土地出让金的方式从开发商那里提前收取70年的地租，然后开发商在卖房子的时候再从购房者那里把这部分地租要回来。这其中由于时间的变化、囤积炒作等因素，产生了土地增值，于是最后购房者支付的地租要大大高于政府所收取的额度，这其中的增值差价就成了地产商的利润。土地本是国有的，增值也应归国家，为什么作为土地所有者的国家（地方政府）会将这部分收益拱手让给开发商呢？难道他们脑子笨吗？不是的，他们乃是各取所需、合作分肥而已。试想，一届政府的任期只有5年，70年要更迭14届政府，那么现任的这一届政府有什么权力把未来13届政府的地租一次性收取据为己有呢？可见，正是现有的土地出让金制度造就了土地财政的疯狂，助长了高房价的飙升。

实现房价与地租分离，变一次性收取的土地出让金制度为地租年缴制，可以立竿见影地打击炒房、降低房价。分离出地租的房价只剩下建筑成本、各种费税以及开发商利润，考虑到各地的建材和劳动力价格或有高低等因素，中小城市每平米估计只要一两千，上海北京这样的大城市也不会高于四五千。若是精装房则会往上浮动一些。如此一来，老百姓买房所需一次性支付的资金就会大大降低，进而贷款的利息负担就会相应降低甚至为0，这样老百姓才会有钱进行其他消费，我国的内需市场也才会彻底盘活。另一方面，银行房贷的减少既降低了金融风险，还减少了通货膨胀的可能。这些对于我国经济的可持续健康发展有着不可低估的作用。当然，这期间还需配合着收入分配体制的改革，在积累与消费之间形成合理的平衡比例。但这已然超出本文范围，兹不赘述。

至于地租，因为属于年缴制，每届政府都不可能透支未来政府的收入，这样就将以往疯狂的土地财政转换为地方政府的经常性收入，确保了土地增值归公，为地方财政的平衡运作提供了稳定的收入保障。同时客观上还有助于中央政府调整产业结构、抑制产能过剩、避免重复建设、实现科学发展、严厉打击腐败和构建和谐社会。

地租实行级差制和累进制，这将比开征房产税更能有效地调控房价，打击房产投机和囤积炒作。由于房产土地所处城市及具体位置地段的不同，必然产生级差地租。目前国土资源部已经有了一个土地分级的标准，地方政府可在这一标准的框架内进一步细化，制定出本地方不同区域的地租价格，上报国土资源部审查备案并向全社会公示。另外考虑到货币贬值、物价上涨等因素，允许每五年就地租进行一次调整，也就是说每届政府都有一次调整地租价格的机会，但需经过利益相关业主的公开听证同意。

所谓地租累进制，是指土地是国有的，全民具有平等之受益权，所以对于人均超额享受的土地面积一律实行累进地租。具体标准是：人均30平米以内部分属于保障型面积，实行单倍地租；人均30—40平米部分属于改善型面积，实行双倍地租；人均40—60平米部分属于享受型面积，实行十倍地租；人均60—80平米部分属于豪华型面积，实行二十倍地租；人均80—100平米部分属于奢侈型面积，实行三十倍地租，向上以此类推。房屋和户口挂钩，根据户籍人口计算人均面积。由于是计算人均面积，所以假离婚也于事无补。异地房产也是一样，合并计算，这就需要建立全国统一的房屋信息中心来进行数据管理。

对于外国人在华购房，除获得永久性居留权的外国人可以享受国民待遇之外，其他

外国人在华购房之地租均执行非国民标准，因为他们不是中国土地的共同所有者。具体标准是：人均30平米以下十倍地租，30—40平米十五倍地租，40—60平米二十倍地租，60—80平米三十倍地租，80—100平米四十倍地租，向上以此类推。另外对于以往的房子，因为在购房款里已经包括了70年的地租，所以在使用期限内不再重复收取地租，但仅视为单倍地租。对于按照累进制计算出来的超额部分，只需要补交差额部分。

改革开放至今已经三十余年了，我们越来越习惯一味地向西方资本主义学习，对于自家的社会主义优越性反倒遗忘了。试图以开征房产税来平抑房既是舍近求远更是舍本逐末。房产税乃是与资本主义土地私有制相配套的一种税制，面对着产权私有制有其不得已的苦衷，而其调控房价的作用也是有限的。与之相比，在人多地少、资源稀缺的中国，土地公有制下的累进地租制对于囤房炒房客的打击力度更大，使得超面积房屋持有成本增加的更高，同时却又保护了只有一套住房的普通百姓，避免惩罚性政策伤及无辜。而且按照人均面积征收累进地租比按照房价征税更具有操作性和合理性。

这次与房产税配套出台的还有一个房屋套数限购令，看似雷厉风行却依旧留下了可钻的空子。估计假离婚现象又要火热一把了。像这种行政命令的调控方式一则有悖于市场经济的原则，容易授人以口实；二则副作用有很多，不可以长久；三则只能作用于今后，却无法矫正过去。早在1992年十四大的时候我们就确定要建立社会主义市场经济体制，但将近20年过去了，我们这次的调控政策——房产税与限购令——却既不纯粹社会主义也不完全市场经济。难改很多人将之视为又一次政策作秀而已，就像我们某些政府经常自导自演的物价听证会一样。

其实通过房地产这个问题折射出来的不仅是中国经济的结构性和体制性顽疾，更反映了中国当下的政治问题。对于中央政府连续出台的调控措施，很多老百姓并不完全买账。许多人甚至认为，所谓的调控政策不过是政府与开发商互相配合唱给老百姓看的一出双簧戏。地方政府、国有银行以及开发商早已形成利益同盟，而中央政府则是投鼠忌器、畏首畏尾。于是只能煞有介事地高调出台调控政策，看似猛烈，其实打出来的都是棉花拳，毫无杀伤力。所以调控政策的目标一直是稳定房价而不敢说降低房价。反之倒是可以打着调控的名义再揩老百姓一次油，房产税便是以人民的名义剪人民的羊毛。正是在这种一次又一次的期盼和失望中，人民对于政府的信任正在被一点一点地蚕食着。

孔子说：自古皆有死，民无信不立。调控房价看上去是个经济问题、民生问题，实质上却是个政治问题。如今的党和政府能否重新取得老百姓的信任，将关系到政权的稳定和执政的合法性，而抑制高房价、让老百姓居者有其屋既是一块试金石，更是一场保卫战。因为只有把屁股坐在百姓这一边而不是GDP、开发商那一边，才能赢得人民的拥护和信赖。正如温家宝总理所说的：面对全球金融危机，重要的是信心。借用温总理的话来说：面对房价的疯狂飞涨，重要的是决心！奉劝执政者切不可为了经济的小利而失去了政治的根基。

回头来看，依靠地租累进制这个安全阀，可以有效阻止炒房客的投机行为，使得房屋回归其全民共享的居住功能，房地产业也将由现在的疯狂回归理性，实现软着陆。这样一来，房价便宜了，房地产市场的泡沫逐渐排空了，老百姓的负担减轻了，13亿人的内需提振了，地方政府的收入保证了，宏观经济运行平稳了，社会和谐稳定了，正可谓全体共赢、皆大欢喜。面对如此利多、简单易行且又标本兼治的妙法，“人民”政府非不能也，又何乐而不为呢？

齐义虎写于2010年10月13日，修改于17日。

作者惠赐儒家中国网站首发

齐义虎

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